​商业物业管理区别于住宅物业，服务对象是商户、消费者、投资业主，核心目标：保障经营、提升客流、保值增值、统一运营，涵盖商场、商业街、写字楼、综合体、专业市场、底商商铺等。
一、人力成本（占总成本 45%～60%，di一大支出）
商业岗位多、两班 / 三班倒、节假日全员在岗，人工是核心：
1. 基础工资：项目经理、运营客服、工程技工、安保、保洁、绿化工、收费员、企划人员
2. 社保公积金、意外险、商业保险
3. 加班费、夜班补贴、节假日三倍工资、高温 / 低温补贴
4. 福利：餐补、住宿、工装、体检、节日福利
5. 外包服务费：安保外包、保洁外包、消防维保外包、电梯维保外包（统一计入人力类外包成本）
6. 培训、员工招聘、离职补偿
二、公共能源消耗成本（第二大成本，商业独有高额公摊能耗）
商场设备 24 小时高负荷运转，能耗支出极高：
1. 公共电费
   - 中央空调主机、冷却塔、水泵、新风风机
   - 扶梯、客梯、货梯、地下车库照明、公共通道灯带、外立面亮化、LED 大屏
   - 消防泵房、排污泵、备用发电机日常试机耗电
2. 公共水费
   - 公共卫生间、地面冲洗、绿化浇灌、空调补水、隔油池冲洗、外立面清洗用水
3. 燃气 / 柴油成本
   - 中央空调燃气锅炉、备用发电机柴油、冬季采暖锅炉燃料
4. 公摊能源损耗（线路损耗、管道冷热损耗）
三、设施设备运维维保成本
1. 强制年检维保
   - 电梯年度检测、日常维保；消防系统年度检测、烟感喷淋、防火卷帘维保
   - 中央空调年度清洗、水处理、主机检修；高低压配电房年度检测
2. 日常维修耗材
   - 灯具、开关、水管阀门、轴承、润滑油、过滤器、电线电缆
   - 卫生间洁具、感应龙头、烘手器、停车道闸配件
3. 大型设备大修储备（大修基金 / 年度分摊）
   - 空调主机更换、变压器维修、电梯主板更换、给排水管道改造
4. 第三方维保合同费：消防、电梯、中央空调、智能化系统（监控、道闸、背景音乐）
四、环境保洁、消杀、绿化成本
1. 保洁耗材：清洁剂、垃圾袋、拖把、尘推、纸巾、洗手液、除油剂（餐饮区专用）
2. 垃圾清运、危废处置：生活垃圾外运、餐饮油污渣清运、隔油池定期清掏
3. 四害消杀：月度商铺后厨、车库、垃圾桶消杀，白蚁防治
4. 绿化费用：绿植采购、盆栽更换、养护药剂、修剪人工费、灌溉耗材
5. 专项清洗：外墙清洗、玻璃幕墙清洗、地面抛光打蜡、车库地坪养护
五、秩序、停车、安防运营成本
1. 安防耗材：监控硬盘、摄像头、巡更棒、反光锥、隔离护栏、防爆器材
2. 消防物资更换：灭火器充装、消防水带、应急灯、疏散指示标志
3. 停车场配套：道闸系统维修、停车收费系统服务器、车位划线、减速带
4. 安保物资：对讲机电池、反光背心、警戒带、应急救援装备
六、商业专属运营营销成本（住宅物业无此项）
商业物业核心增值支出，综合体 / 商场占比很高：
1. 企划美陈：节日装饰、中庭美陈、灯光布置、广告画面制作安装
2. 营销活动费用：市集、促销、演艺、暖场活动物料、场地布置
3. 广告运营成本：外墙广告、灯箱、导视牌制作维护、线上推广
4. 商户服务支出：开业协助、统一宣传物料、业态调整改造费用
5. 招商配套成本：招商物料、沙盘维护、招商接待耗材
七、行政管理间接成本（管理分摊费用）
1. 办公开支：办公用品、打印耗材、电脑打印机维修、饮用水
2. 通讯网络：办公宽带、监控专网、员工手机话费补贴、对讲机年费
3. 场地租赁：物业办公室、中控室租金（如物业用房需付费）
4. 车辆费用：维修抢修车燃油、保险、年检、保养
5. 财务费用：银行手续费、收款系统服务费（停车收费、物业费收银系统）
6. 会务、接待、对外协调（城管、消防、街道、市场监管）招待支出
八、保险、税费、法定类固定支出
1. 物业公众责任险、财产一切险、电梯责任险、第三者意外险（人流密集必备）
2. 税费：增值税及附加、印花税、残疾人保障金、工会经费
3. 法定检测费：消防检测、电梯年检、水质检测、防雷检测、配电检测
九、其他杂项与预留成本

1. 各类押金摊销、低值易耗品摊销
2. 突发事件备用金：漏水抢修、设备突发故障、人流应急物资
3. 法律法务费用：商户欠费诉讼、合同纠纷律师费、公证费
4. 折旧摊销：自有物业设备、监控、道闸、办公设备年度折旧
5. 外包管理费：第三方外包公司管理服务费